دسمان نيوز – أحال المدير العام للبلدية أحمد المنفوحي التعديلات النهائية على الاشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية السكن الخاص والنموذجي إلى المجلس البلدي لدراستها واتخاذ القرار بشأنها. وشملت التعديلات على اللائحة، التي حصلت القبس على نسخة منها، السماح لملاك القسائم بحرية بناء شقة بالأدوار الأرضي والأول والثاني، في حال عدم وجود سرداب، وعمل شقة واحدة بالدور الأول وشقة أو شقتين في الدور الثاني، كما أجازت البلدية السماح ببناء فلل متلاصقة لمن يملك قسائم مساحتها أكبر من 750 متراً مربعاً. وقررت البلدية عدم احتساب مساحة السرداب والمصاعد والممرات المغطاة المفتوحة من الجوانب ومظلات المداخل وبيت الدرج وغرفة المكائن ضمن نسبة البناء المقررة. 1 – تعاريف في تطبيق أحكام هذا الجدول تكون للكلمات والعبارات المبينة أدناه المعاني الواردة بجانب كل منها: أ – مناطق السكن النموذجي هي المناطق الخفيفة الكثافة المخصصة لسكن عائلة واحدة، والتي أقامتها أو وزعت أراضيها الدولة ضمن برامج الرعاية السكنية باستخدام تصاميم معمارية موحدة (نموذج) أو مختلفة، ولا يسمح فيها بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص. ب – مناطق السكن الخاص هي المناطق الخفيفة الكثافة المخصصة لسكن عائلة واحدة، والتي أقامها الأفراد أو القطاع الخاص باستخدام تصاميم معمارية مختلفة، ولا يسمح فيها بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص. ج – شارع الخدمة: الشارع الذي تصل منه الخدمات تحت الأرضية من أقرب منهول صحي محدد من قبل وزارة الأشغال إلى القسيمة المعنية. د – الشارع الداخلي: الشارع المجاور والملاصق للقسيمة، سواء كان شارع خدمة أو الشوارع الأخرى، فيما عدا الشوارع الرئيسية التي تفصل بين القطع في المنطقة ذاتها، أو التي تفصل بين منطقة وأخرى. هـ – الارتفاعات: * ارتفاع المبنى: هو المسافة بين منسوب حجز الرصيف لأكثر الشوارع (المحيطة بالقسيمة) ارتفاعا الى منسوب سطح الطابق الأخير. * ارتفاع الطابق: هو أدنى منسوب في مستوى بلاطة الطابق الى أعلى منسوب في مستوى بلاطة الطابق الذي يليه. و – خدمات المبنى: تشمل المصاعد وغرفة المكائن. ز – البروزات: عناصر تجميلية تبرز عن واجهات المبنى وتكون مفصولة انشائيا عن بلاطات الأدوار ولا يمكن استغلالها ويمكن أن تخرج بأبعادها عن الحد المسموح به في الارتداد. 2 – يسمح لمالك (ملاك) القسيمة حرية التصميم وعمل شقة بالدور الأرضي والأول والثاني في حال عدم وجود سرداب، وبعمل شقة واحدة فقط بالدور الأول وشقة أو شقتين بالدور الثاني، على أن يشكل الدور الأرضي مع السرداب وحدة واحدة ويسري ذلك على تصميم الفلل المتلاصقة على قسيمة واحدة، وفي حالة وجود معاقين يجب التقيد بتطبيق الكود الكويتي للتصميم العام المعتمد من الهيئة العامة لشؤون ذوي الإعاقة. أولا: أبنية السكن الخاص والنموذجي: البند الأول: نسب البناء: تكون نسب البناء موزعة على ثلاثة طوابق، مضافا إليها بناء ملاحق السطح وفقا للتالي: 1 – القسائم التي مساحتها 250 مترا مربعا إلى 350 مترا مربعا يكون مسطح البناء المقام على القسيمة لا يزيد على 800 متر مربع، على أن يتم الالتزام بنظام البناء من حيث الأدوار والارتدادات. 2 – القسائم التي مساحتها أكبر من 350 مترا مربعا ولا تجاوز 400 متر مربع تكون نسبة البناء فيها لا تزيد على %210 من مساحة القسيمة مضافا إليها 120 مترا مربعا. 3 – القسائم التي مساحتها أكبر من 400 متر مربع لا تزيد نسبة البناء فيها على %210 أو 960 مترا مربعا أيهما أكبر. 4 – لا تحسب ضمن نسبة البناء المقررة – مساحة السرداب – المصاعد – الممرات المغطاة المفتوحة الجوانب والمعلقات المفتوحة والمسقوفة من المبنى الرئيسي وغير مستغلة ومظلات المداخل المفتوحة الجوانب في الدور الأرضي من المبنى الرئيسي الى حد باب السور بحيث لا يزيد عرضها 300 متر – بيت الدرج في سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد على 25 مترا مربعا – غرفة مكائن في سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد على 12 مترا. 5 – يسمح ببناء سرداب أو سردابين على كامل مساحة القسيمة. 6 – يجوز بناء الطابق الأرضي والأول والثاني بنسب مختلفة ومتفاوتة تخضع لطبيعة ومتطلبات التصميم المعماري شريطة الالتزام بالارتدادات حسب المبين بالبند الثاني (ارتدادات الأبنية والتصاقها) من نظام البناء للسكن الخاص كذلك التقيد بالمساحات الكلية لجميع الطوابق حسب النسبة الإجمالية المسموح بها. 7 – يسمح بالبناء على سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد على 100 متر مربع، تحسب من ضمن النسبة الإجمالية للبناء، ويكون للمالك حرية تصميمها وتوزيعها، مع الأخذ في الاعتبار أنه في حالة بناء خدمات على السطح تحسب من ضمن المساحة المسموح بها في السطح، ومن ضمن النسبة الإجمالية للبناء، ويراعى ما جاء بالبند الأول المساحات التي لا تحسب. 8 – يسمح بعمل مصعد في البناء الرئيسي، ولا يحسب ضمن النسبة الإجمالية للبناء، شريطة الالتزام بالارتدادات القانونية. وإذا كان البناء قائماً ويتطلب الأمر عمل مصعد لذوي الاحتياجات الخاصة، فلا مانع من الالتصاق للمصعد وموزع المصعد لشؤون ذوي الإعاقة، وأن يكون الشخص مسجلاً ومقيماً بالمنزل، وفي حالة الالتصاق لابد من موافقة الجار الملاصق لجهة المصعد. البند الثاني: ارتداد الأبنية والتصاقها: أولاً: تطبق الارتدادات على جميع القسائم وفق ما يلي: 1 – جميع فئات القسائم التي تقل مساحتها عن 750 متراً مربعاً. أ – ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي المكون من أرضي وطوابق عليا عن الحد المطل جهة شارع الخدمة عن 2 متر. ب – ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي بدءاً من الطابق الأول عن الحد المطل على الجهات الأخرى المتبقية عن 1.5 متر. ج – ألا يقل ارتداد زاوية الرؤيا عن 1.5 متر. 2 – جميع فئات القسائم التي تكون مساحتها 750 متراً مربعاً وأكبر من ذلك: أ – ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي المكون من أرضي وطوابق عليا عن الحد المطل جهة شارع الخدمة عن 3 أمتار. ب – ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي بدءاً من الطابق الأول عن الحد المطل على الجهات الأخرى المتبقية عن 2 متر. ج – ألا يقل ارتداد زاوية الرؤيا عن 2 متر. د – يسمح للقسائم، التي لا يزيد طول الواجهة المطلة على شارع الخدمة على 20 متراً بالارتداد 1.5 متر جهة الجيران والساحات والشوارع الأخرى ما عدا شارع الخدمة. ثانياً: يجوز البناء على حدود القسيمة في حالة تحقق الشروط الآتية: 1 – يجوز إقامة المباني في الطابق الأرضي فقط على حدود العقار بجميع الجهات فيما عدا الجهة المطلة على شارع الخدمة، حيث يسمح بالبناء على حد العقار، بما لا يتجاوز طول %70 من طول الواجهة، وفي حالة وجود كسرة في القسيمة يحسب الالتصاق بشارع الخدمة متضمناً طول الكسرة. 2 – لا يجوز البناء على حدود العقار في الطوابق العليا ويستثنى من ذلك: أ – العقارات التي بنيت بالأساس ملتصقة في بيوت الإسكان الحكومية والشبيهة لها (مثال بيوت بنك التسليف والادخار وبيوت الديوان الأميري وغيرها)، وذلك حسب الشروط التالية: 1 – تكسية الواجهة المطلة على الجار ضمن حدود عقارهم بمواد تتناسب مع واجهات الجار مع عدم فتح شابيك أو وضع مكيفات عليها. 2 – في الواجهات المجاورة للجزء الملاصق لا يسمح بفتح شبابيك أو عمل بلكونات إلا بعد الابتعاد عن حد الجار بمسافة الارتداد المسموح. 3 – في حالة الالتصاق بالجهة نفسها الملتصق بها الجار لا يلزم إحضار موافقة الجار على أن يكون الالتصاق في الجهة نفسها وطول الضلع الملتصق نفسه وعدد الأدوار نفسها شريطة أن يكون التصاق الجار مرخصاً. ب – العقارات التي يكون بين أصحابها اتفاق متبادل على بنائها ملتصقة وذلك وفق ما يلي: 1 – اعتماد الاتفاق المتبادل بالتزامها بالترخيص في آن واحد على أن يسري هذا الاتفاق على الخلف. 2 – الالتزام بالشروط الواردة في الفقرة «أ». 3 – لا يقل الالتصاق عن %20 من طول المبنى. 4 – يؤخذ في الاعتبار التصميم المعماري للقسائم المتلاصقة بحيث يتماشى التصميم المطلوب ترخيصه مع المجاورين من حيث الشكل المعماري والتكسيات ولا يسبب أي ضرر من الناحية المعمارية للقسائم المجاورة، كما أنه يتعين توفير التهوية والإنارة الطبيعية واحترام الخصوصية للمجاورين مع تقديم المخططات اللازمة للترخيص في آن واحد. ج – في حالة هدم القسائم التي لا تتجاوز مساحتها 365 متراً مربعاً وإعادة بنائها أو إضافة بناء فوق ملاحقها أو البناء الرئيسي يسمح بالبناء على حد العقار ومن دون ارتداد جهة الجيران والشوارع الخلفية وممرات المشاة والساحات بحيث لا يزيد الالتصاق على %70 من طول الواجهة جهة شارع الخدمة وذلك وفق التالي: 1 – الالتزام بالشروط الواردة في الفقرة «أ» أعلاه. 2 – في حال الإضافة تدمج المساحة المضافة مع البناء الرئيسي في جميع الطوابق. 3 – مراعاة الإنارة والتهوية بالجزء المضاف وارتباطه مع البناء القائم. 4 – الالتزام بالمساحات الإجمالية المسموح بها لجميع الطوابق مع التأكد من السلامة الإنشائية للأجزاء المطلوب البناء عليها حسب الإجراءات المتبعة لدى البلدية. 5 – أخذ موافقة متبادلة من الجيران بالأجزاء الملتصقة بينهم معتمدة من مختار المنطقة مع سريانها على الخلف. 6 – ألا يقل الارتداد عن 1.5 متر جهة شارع الخدمة للأجزاء غير الملتصقة. 7 – يسمح لقسائم ذوي الدخل المحدود والمتوسط والتي لا يزيد عرض واجهتها جهة شارع الخددمة على 12م بالالتصاق بكامل طول القسيمة جهة الشارع. البند الثالث: ارتفاعات الأبنية: 1 – الحد الأقصى لارتفاع البناء 18 متراً تحسب من متوسط منسوب حجر الرصيف لأكثر الشوارع (المحيطة بالقسيم) ارتفاعاً إلى مستوى سطح البناء في الطابق الأخير. 2 – الحد الأدنى لصافي ارتفاع الطابق الواحد ثلاثة أمتار. 3 – الحد الأقصى لارتفاع السرداب فوق مستوى متوسط المنسوب التنظيمي للقسيمة 1.80 متر من جهة الشوارع الداخلية الأكثر ارتفاعاً. 4 – الحد الأدنى لصافي ارتفاع السرداب 2.75 متر. 5 – تكون ارتفاعات مباني سطح الدور الثاني (الدرج والمصعد والمباني الملحقة المسموحة) بما لا يتجاوز الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء، على ألا يزيد ارتفاع المباني بالسطح على 4 أمتار. 6 – الحد الأقصى لارتفاع تصوينة سطح المبنى الرئيسي 2 متر. 7 – يجوز عمل سور خارجي للأرض المقام عليها المبنى بشرط ألا يتجاوز ارتفاعه 3 أمتار، ولا يجوز فتح أبواب جهة التقاء أضلع القسائم بزاوية 90 درجة (بحيث تشكّل زاوية مشتركة بين القسيمتين) إلا بعد الابتعاد عن ضلع القسيمة المجاورة بمسافة لا تقل عن 5 أمتار، وذلك للقسائم التي لها أكثر من واجهة. 8 – تحتسب ارتفاعات المباني والطوابع وفقاً للأسس الآتية: Volume 0% أ – يسمح بعمل الارتفاعات الداخلية لكل من طوابق الأرضي والأول والثاني حسب متطلبات كل تصميم، شريطة الالتزام بالحد الأقصى لارتفاع البناء 18 متراً، تحسب من متوسط منسوب حجر الرصيف لأكثر الشوارع المحيطة بالقسيمة ارتفاعاً على مستوى سطح البناء في الطابق الأخير، وفي حالة التصاق البناء الرئيسي أو جزء منه بحدود العقار في الدور الأرضي يجب ألا يزيد ارتفاع الأجزاء الملتصقة على 6.0 أمتار لجهة الشوارع الداخلية الأكثر ارتفاعاً، وتجوز إقامة تصوينة لسطح المبنى بالأجزاء الملتصقة بالدور الأرضي بما لا يتجاوز 50 سنتمتراً. البند الرابع: توزيع المساحات يسمح بحرية توزيع مساحات مكونات القسيمة من الغرف والصالات والخدمات الملحقة بذلك حسب احتياج التصميم. البند الخامس: الأدراج 1 – جميع فئات القسائم يسمح بعمل درجين بحد أقصى للبناء حسب متطلبات التصميم لكل قسيمة، على أن يكون أحد الدرجين ماراً بكل الأدوار، ويشمل السرداب ويصل إلى السطح، والآخر شرفي يصل إلى الدور الأول فقط. 2 – أما بالنسبة لنظام الفلل المتلاصقة في القسيمة الواحدة، فيسمح بعمل درجين لكل فيلا على حدة، على أن يكون أحد الدرجين ماراً بكل الأدوار، ويشمل السرداب ويصل إلى السطح، والآخر شرفي يصل إلى الدور الأول فقط. 3 – الحد الأدنى لصافي عرض الدرج وبسطته 1.20 متر، ويجب ألا يقل عرض البسطة عن عرض الدرج، ويكون الحد الأقصى لارتفاع الدرجة الواحدة 17 سم. 4 – الحد الأدنى للفراغ الواقع بين السقف ودعسة الدرج أو أرضية بسطته 2.20 متر. 5 – لا تجور إقامة الأدراج في اتجاه واحد لأكثر من «14 درجة»، وذلك ما لم يكن المبنى من طابق واحد أو الدرج لطابق واحد فقط. 6 – يجب أن تكون للدرج التهوية والإنارة الكافيتان. البند السادس: البروزات 1 – يجوز في واجهات الأبنية المقامة على حد ملكية الأرض البروز لغاية تجميلية بشرط ألا يتجاوز هذا البروز الأطوال الآتية: أ – 50 سنتمتراً كحد أقصى للشفرات والنوافذ والكورنيش وسائر البروزات المماثلة والتي تعتبر جزءاً من البناء. ب – متر واحد لبروز السطح الأخير للكورنيش. ج – يبدأ البروز على ارتفاع 2.20م. 2 – يجوز للأبنية التي تقام داخل القسائم بارتداد فيطبق عليها ما جاء في البندين (أ، ب) من الفقرة السابقة على ألا تؤخذ هذه البروزات بعين الاعتبار عند تحديد قيمة الارتدادات وتشترط موافقة الجار في حال وجود البروز من جهة الجار، كما يسمح بإضافة دكت تكييف من جهة الجار لا يزيد بروزه على 60 سنتمترا من حدود البناء شريطة موافقة الجار مع مراعاة الناحية الجمالية. البند السابع: يجب أن يتم عمل تهوية للمبنى (ميكانيكية أو طبيعية) وفي حالة ما إذا تضمن التصميم عمل تهوية طبيعية (مناور) يشترط أن تتناسب مساحتها مع حجم الوحدات التي تخدمها على ألا تزيد مساحة المنور الواحد على 9 م2 في جميع الأحوال. البند الثامن: العرائش (البرجولات) والمظلات: 1 – يجوز إنشاء عرائش (برجولات) ومظلات حول الأبنية وعلى السطح بشرط ألا يتعدى ارتفاع بيت الدرج، ولا تحسب مساحتها ضمن نسبة البناء الإجمالية إلا إذا كانت مقامة في السطح فتحسب ضمن مساحة البناء المقررة للسطح. 2 – يجوز عمل عرائش وبرجولات ومظلات في سطح الدور الأرضي لأجزاء المبنى الملاصقة للشوارع والساحات وممرات المشاة بارتفاع لا يزيد على 3م2 ولا تحسب ضمن النسبة مع مراعاة نسبة السطح. 3 – كما يجوز عمل برجولات أو مظلة فوق بيت الدرج لحماية خزانات المياه وبارتفاع لا يزيد على 1.80م ولا تحسب مساحتها ضمن نسب البناء الإجمالية. البند التاسع: الملحقات المنفصلة عن البناء الرئيسي: 1 – يجوز إقامة ملحقات منفصلة (غير ملتصقة) عن البناء الرئيسي بحد أقصى قدره 150م2 وتكون من ضمن النسبة المسموح بها في البند الأول بحيث لا تزيد على %20 من مساحة القسيمة. 2 – لا تزيد أبعاد الملحقات على أي شارع على %70 من طول واجهة القسيمة على الشارع شريطة ألا يزيد ارتفاعها على 6م من متوسط منسوب حجر الرصيف حتى في حالة وجود سرداب في المبنى الرئيسي. 3 – يجوز البناء فوق الملحقات الموجودة بمراعاة الآتي: أ – التقيد بالشروط الواردة بالبند الثاني. ب – يجب أن تكون الإضافة متصلة بالبناء الرئيسي وتشكل بناء واحدا متجانسا من حيث النواحي المعمارية ومواد البناء المستخدمة في تكسية الواجهات. ج – يجب أن يقدم المكتب الهندسي المستندات اللازمة التي تفيد بتحمل المباني القائمة المراد إضافة البناء عليها. البند العاشر: السرداب: 1 – يسمح ببناء سرداب أو سردابين على كامل مساحة القسيمة شريطة الحصول على موافقة الإدارة العامة للإطفاء وكذلك يسمح بعمل حوش ساقط من دون ارتداد شريطة تدعيم جوانب الحفر جهة شارع الخدمة مع توفير شروط السلامة لحماية المباني المجاورة والخدمات ويجب التقيد بارتفاعات المداخل لتتماشى مع ارتفاعات الأرصفة المحيطة. 2 – في حال وجود حمام سباحة في السرداب يسمح بوضع الخدمات الخاصة به أسفل منسوب السرداب. 3 – يجوز تقسيم السرداب الى قاعات وغرف ومواقف للسيارات وملحقات للخدمات كالمطبخ والحمامات بشرط توفير التهوية والإنارة ووسائل تصريف المياه. 4 – يجب أخذ الاحتياطات اللازمة لمنع تسرب المياه للسرداب من الجدران أو الأرضيات ويجب تزويده بالوسائل اللازمة لصرف المياه. 5 – يجوز أن تكون أجزاء من السرداب مفتوحة سماويا للإنارة والتهوية. 6 – يجب أن يراعى عند عمل رامب للسرداب ان يبدأ في حدود القسيمة وليس من الرصيف على ألا يزيد ميول الرامب عن %14. البند الحادي عشر: خدمات المبنى: يجب وضع الخدمات (خزانات المياه الهوائيات، وحدات التكييف، المداخن… ) في مكان مناسب من العقار وحسب الشروط التي توضع لذلك. ثانيا: أبنية السكن الخاص والنموذجي المتلاصقة على القسيمة الواحدة (الفيلات المتلاصقة): 1 – يجوز إقامة فيلاتين متلاصقتين على الأكثر على القسيمة ذات الوثيقة الواحدة ضمن مناطق السكن الخاص والنموذجي وفق الشروط التالية: أ – ألا تقل مساحة القسيمة عن 750 مترا مربعا. ب – أن تكون الفيلاتان متلاصقتين بحيث تشكلان مبنى واحدا مع فصلهما إنشائيا. ج – يسمح بعمل درجين لكل فيلا على حدة على أن يكون أحد الدرجين يمر بكل الأدوار يشمل السرداب ويصل الى السطح والآخر شرفي يصل للدور الأول فقط. د – يجب أن يكون لكل فيلا عداد كهربائي وعداد مياه. هـ – يجب أن يكون الحد الفاصل بين الفيلاتين عموديا على الضلع الأكبر للقسائم التي لها أكثر من واجهة واحدة وعموديا على الشارع التخديمي للقسائم التي تطل على شارع تخديمي واحد فقط أو شارع تخديمي وممر مشاة بعرض أقل من 15م، شريطة ألا يقل طول الضلع الناتج عن الفصل بين الفيلاتين عن 15 مترا في كلتا الحالتين وألا يقل الالتصاق بين الفيلاتين عن %20 من طول المبنى. و – يتم تقديم المخططات اللازمة للترخيص للفيلاتين المتلاصقتين في آن واحد حسب الإجراءات المتبعة لدى البلدية في الترخيص. ز – يجب تضامن الملاك على الشيوع في أي تصرف في العقار سواء في ترخيص المباني أو إجراء تعديلات او إضافات او هدم أو بيع العقار بما لا يتعارض مع أحكام الشيوع الواردة في القانون المدني. 2 – يجوز إقامة أكثر من فيلا متلاصقة على القسيمة ذات الوثيقة الواحدة التي لا تقل مساحتها عن 3000 متر مربع ضمن مناطق السكن الخاص والنموذجي وفق الشروط التالية: أ – يتم حساب عدد الفلل من ناتج قسمة مساحة الأرض على 750 مترا مربعا. ب – أن تكون الفلل متلاصقة بحيث تشكل مبنى واحدا مع فصلها إنشائيا. ج – يسمح بعمل درجين لكل فيلا على حدة على أن يكون أحد الدرجين يمر بكل الأدوار يشمل السرداب ويصل الى السطح والآخر شرفي يصل للدور الأول فقط. د – يجب أن يكون لكل فيلا عداد كهربائي وعداد مياه. هـ – الحصول على موافقة قسم الطرق بإدارة التنظيم وموافقة وزارات الخدمات. و – يتم تقديم المخططات اللازمة للترخيص للفلل المتلاصقة في آن واحد حسب الإجراءات المتبعة لدى البلدية في الترخيص. ز – يترك للمالك حرية التصميم وتوزيع الفلل والدمج في ما بينها مع التقيد بنسب البناء الإجمالية للقسيمة والارتدادات. ح – يجب تضامن الملاك على الشيوع في أي تصرف في العقار سواء في ترخيص المباني أو إجراء تعديلات أو إضافات او هدم او بيع العقار بما لا يتعارض مع أحكام الشيوع الواردة في القانون المدني. ثالثا: يجوز تحويط القسائم في مناطق السكن الخاص والنموذجي شريطة توافر التالي: 1 – أن يكون لصاحب القسيمة أو لأحد أقربائه حتى الدرجة الثانية قسيمة أو عدة قسائم ملاصقة له ومبني عليها سكن خاص. 2 – أن يكون التحويط بغرض عمل حديقة تجميلية للقسيمة الملاصقة او حمام سباحة. 3 – يسمح لصاحب القسيمة ببناء ملاحق لخدمة السكن المجاور بمساحة لا تزيد على 150 مترا مربعا من دور أرضي فقط شريطة الالتزام ببند الارتدادات والارتفاعات. 4 – لا يسمح باستغلالها للتخزين ولا يسمح باستغلالها تجاريا ولأي غرض آخر غير الاستعمال المخصص لها.
